Татарстанские эксперты практически в один голос утверждают: «сливки» сняты, и те, кто хотел купить жилье, это уже сделал.Масло в огонь подливает и недоступная для покупателей ипотека. С начала года кредиты подорожали на 1,5–2 процентных пункта, при этом банки стали строже оценивать заемщиков.
Нелояльность банков к потенциальным заемщикам продиктована проблемой ликвидности на зарубежных рынках. Отечественная ипотека, долгое время подпитываемая «длинными» инвестициями Запада, сегодня вынуждена перейти на внутренний резерв. Как следствие, многие российские банки сегодня стараются пересматривать подходы к программам кредитования, где доходность не очень высока.
Похоже, банки не намерены снижать в ближайшее время ставки по кредитам. Более того, по мнению экспертов, если не наступит стабилизация на финансовом рынке, то малые и средние российские банки будут вынуждены полностью свернуть свои кредитные линии, и ипотечные продукты станут прерогативой лишь крупных банков с государственным капиталом. Впрочем, такая тенденция в России уже наметилась: в рейтинге лидеров ипотечного рынка – Сбербанк России и ВТБ24.
Ставка выше
Сегодня, по данным Гильдии риэлторов РТ, на рынке ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем от 14%, однако аналитики считают, что в ближайшее время в России они могут возрасти. Наихудшие ожидания уже начал оправдывать один из крупнейших игроков рынка Альфа-банк, объявив, что намерен в ближайшее время удвоить величину ставки с нынешних 15,5% годовых до 20% по рублевой, по валютной — с 12,5% до 16,5%.
У другого ведущего участника российского рынка – АИЖК — пока минимальная и максимальная ставки по ипотечному кредиту в рублях составляют 10,75% и 14% соответственно. ВТБ-24 с 1 сентября произвел объявленное ранее увеличение ставок по кредитам в рублях в среднем на 0,5% до уровня 12,2-14,95%. Абсолют Банк увеличил ставки по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке до уровня 11,5-13,5% в рублях,а ставки по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке — до уровня 10-12% в долларах. РосЕвроБанк поднял ставки по всем действующим ипотечным программам в среднем на 0,5%, по кредитам на покупку дома с землей – на 1,5%.
Потенциальному заемщику для того, чтобы получить лояльность банка, нужно хорошо подготовиться: рассчитать свои финансовые ресурсы с учетом того, что сумма первоначального взноса составит не менее 30%, а ежемесячная плата по кредиту — не более 35% годовых. При этом банк еще оценит возраст клиента и внимательно изучит кредитную историю. Таким образом, идеальный портрет среднестатистического российского заемщика должен выглядеть примерно так: гражданин 35-40 лет с совокупным доходом семьи от 40 тыс. рублей.
В большинстве своем население республики не укладывается в заявленные рамки. Так, по данным Татарстанстата, средние денежные доходы в Татарстане в июне 2008 года составили 14,9 тыс. руб., тогда как стоимость 1 кв. м. жилья по Республике Татарстан во 2 квартале 2008 г. увеличилась на 1,35% по сравнению с 1 кварталом 2008 г. и на 15,7% по сравнению с тем же периодом годом ранее и составила 36,3 тыс. руб. Цена квадратного метра жилья в Казани, на которую приходится основной объем новостроек, поднялась до 40–45 тыс. рублей.
Для большинства татарстанцев остается несбыточной мечтой и покупка собственного загородного дома. Здесь предложения начинаются от 38 тыс. рублей за 1 кв. метр. В секторе «эконом» общая площадь дома обычно составляет от 160 до 200 кв.м., в секторе «бизнес» — от 200 до 350 кв.м., в секторе «элит» — свыше 350 кв.м. По данным консультационной фирмы «Астор», на сегодняшний день банки выдают кредиты на покупку 10-15% загородной недвижимости. Ипотечные кредиты на покупку земельных участков обходятся заемщикам дороже.
Довольно часто проблемы здесь связаны с оценкой стоимости земли. Требования к заемщикам при проведении подобных операций значительно строже, чем с программами покупки жилья. При этом вполне реально получить кредит на покупку земельных участков или сельскохозяйственных угодий в населенных пунктах. При покупке же участков природоохранной зоны добиться сотрудничества банков очень тяжело, а порой даже невозможно.
По сравнению с покупкой квартиры, сумма первоначального взноса при ипотеке земельных участков примерно в два раза больше. С точки зрения банковской системы земельные участки являются не совсем удобными в плане ликвидности. Кроме этого, такие сделки обладают достаточно большой степенью риска.
С оптимизмом в будущее?
Сложилась парадоксальная ситуация, описанная еще вождем пролетариата, когда «низы» не могут, а «верхи» не хотят. Застройщики бьют тревогу: сегодня из-за высоких цен на недвижимость и недоступных кредитов не продается порядка 80% квартир в новых домах. Покупатель замер в ожидании или цены уперлись в потолок? Скорее и то, и другое. Возможно, московская волна снижения цен докатится и до Казани. Оно и понятно — выше некуда, да и покупателей на рынке поубавилось. Однако аналитики не советуют ждать обвала цен на региональном рынке недвижимости. У девелоперов стальные нервы — не продается сейчас, продастся завтра.
Да и говорить о кризисе ипотеки в Татарстане пока рановато: опубликованная отчетность статистов говорит скорее о застое на рынке жилья. По данным УФРС по Республике Татарстан, во 2-м квартале 2008 года в регионе зарегистрировано 334 тыс. регистрационных действий, из них 55% приходится на жилые помещения, 34% сделок совершалось с земельными участками, 11,5% — с нежилыми зданиями и сооружениями. Во 2-м квартале 2008 года было зарегистрировано 187,4 тыс. сделок с жилыми помещениями, что на 17% меньше, чем год назад. Несмотря на снижение количества совершаемых сделок, темпы роста зарегистрированных ипотек в Республике Татарстан за 1-е полугодие 2008 года составляют 62,3% (18 915), по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (11 656).
В Казани за год (с 1-го полугодия 2007 по 1-е полугодие 2008 г.) количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличилось в 2 раза (с 5,9 тыс. до 12,3 тыс.). Сегодня потенциальный заемщик не испытывает трудностей при выборе ипотечных программ. Исходя из рейтинга ипотечных кредитов, выданных российскими банками в первом полугодии 2008 года, видно, что из 30 крупнейших игроков ипотечного рынка России в Казани представлено 20. Но застой — это монстр в спячке, и никто не знает, куда пойдет рынок.
Пока же татарстанцы, в большинстве своем жители столицы, предпочитают пользоваться более дешевым и проверенным методом решения квартирного вопроса – путем аренды жилья, где большая часть предложений представлена квартирами, относящимися к классу типового жилья стоимостью от 8-15 тыс. руб. в месяц. Пик потребительской активности пришелся на конец лета – начало осени. По сравнению с августом спрос на аренду жилья увеличился еще на 25-30%. При этом объем предложений сократился на 15-20%.
По данным казанского агентства недвижимости «Мегалит», опубликованным в журнале «Казанская недвижимость», в структуре предложения превалируют квартиры эконом-класса. За последний год ввиду значительного роста арендных ставок их доля в предложении увеличилась на 10% и в настоящее время составляет почти 60% от общего количество предлагаемых для найма квартир. Около 35% сдаваемого жилья – квартиры бизнес-класса, доля элитных объектов не превышает 5%.
Минимальные цены на аренду однокомнатной квартиры колеблются от 8 до 10 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной от 10 до 12 тыс.; трехкомнатные квартиры сдаются в аренду в среднем от 15 тыс. рублей в месяц. За эти деньги арендатор может рассчитывать на самую обычную квартиру с простым косметическим ремонтом или вообще без него, а также на минимальный набор мебели – холодильник, кухонный гарнитур, диван, телевизор. Минимальные цены на аренду квартир повышенной комфортности начинаются от 15 тыс. рублей за однокомнатную, 20 тыс. за двухкомнатную, от 25 тыс. — за трехкомнатную.
Валерий Абсалямов, президент Гильдии риэлторов РТ, директор ЦДН «Валери»:
— Основные причины сложившейся кризисной ситуации – рост цены до 40-45 тыс. рублей за квадратный метр, что является неподъемным уровнем для большинства казанцев. У некоторых застройщиков, по некоторым сведениям, накопилось до 80% нераспроданного жилья. Ситуация на самом деле тупиковая: стоимость квадратных метров растет, а доходы населения остаются на прежнем уровне. Свободных денежных средств у населения, которое хотело бы улучшить свои жилищные условия, нет.
Решить вопрос с помощью ипотечных кредитов тоже затруднительно — ставка повышается. Хорошо бы до конца года продержать до 20%. Долго такая ситуация продолжаться не может. Застройщик должен продавать. Сегодня он уже вынужден «скидывать» цены за счет всевозможных акций. Я думаю, какое-то незначительное снижение цен на рынке недвижимости стоит ожидать. Но обвала не будет. Я бы рекомендовал снижать стоимость квадратных метров в построенных жилых комплексах и в тех домах, которые еще только будут вводиться. Но окончательное решение остается за строительными компаниями.
Яна Ваулина, руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар Банк»:
— Из-за необходимости высокого первоначального взноса и в связи с низким уровнем доходов около 90% населения Татарстана не имеют возможности получить кредит. В сложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы быть незаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развития рынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы с поддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов для заемщиков и т. д.
Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу. Поэтому, к сожалению, пока заемщикам остается лишь надеяться на лояльность и уступчивость российских банков. Несмотря на то, что ипотека теряет доступность, кредит в банке – это порой единственная возможность купить квартиру. Будем надеяться, что высокие темпы строительства жилья, активность сделок на рынке недвижимости, в том числе с привлечением кредитных средств банков, позволит уверенно говорить о том, что спрос на ипотечное жилищное кредитование в Татарстане будет активно расти. Банки должны будут оптимизировать условия кредитования, внедрить новые привлекательные для заемщиков программы, ведь количество желающих решить свой квартирный вопрос со временем не уменьшится.
Булат Камалетдинов, исполнительный директор ООО «Региональная коллегия риэлторов», член Совета Региональной гильдии риэлтеров – Казань:
— Снижение объема продаж на рынке недвижимости напрямую коррелирует с кризисом фондовых рынков и банковского сектора. Цены повысились до нереально высокого уровня, экономика развивалась такими скачками, что это неизбежно привело к ее «перегреву». Банки испытывают кризис ликвидности. В связи с этим многим застройщикам приходится приостанавливать ряд проектов в отсутствие кредитных средств.
Также отсутствие «доступной» ипотеки заставило достаточно большой сегмент потенциальных покупателей отказаться от приобретения квартиры. Ипотека стала реально недоступной. Эксперты-аналитики сходятся во мнении, что ситуация на всемирном рынке недвижимости не улучшится до 2011 года. Более того, ни один рынок недвижимости, ни в одной стране мира не сможет противостоять нынешнему кризису. В связи с этим ожидается коррекция цен на рынке недвижимости.
21.10.2008
